Parere redatto dal professionista

Quesito: Trasferimento di immobile da impresa individuale alla sfera privata dell`imprenditore a seguito di cessazione dell`attivit?. Immobile acquisito senza pagamento di IVA, da soggetto privato. Regime IVA applicabile.


In risposta al Suo quesito si fa presente quanto segue.

Come ? noto, la cessazione dell`attivit? dell`imprenditore comporta che tutti i beni materiali e immateriali appartenenti all`azienda si considerino destinati all`uso personale o familiare dell`imprenditore, ovvero a finalit? estranee all`esercizio dell`impresa , a decorrere dalla data di cessazione dell`attivit?, che coincide con la data di chiusura delle operazioni di liquidazione.

Infatti, ai sensi dell`art. 2, comma 2 n. 5) del DPR 633/72, le suddette fattispecie si considerano cessioni di beni, anche se effettuate in conseguenza della cessazione dell`attivit?, "con esclusione di quei beni per i quali non ? stata operata, all`atto dell`acquisto, la detrazione dell`imposta di cui all`art. 19".

La liquidazione dell`imposta dovuta sui beni precedentemente inerenti l`impresa, si effettua mediante emissione di autofattura, se gli stessi vengono trasferiti nella sfera personale dell`imprenditore.

L`autofattura deve essere emessa in unico esemplare , e deve indicare il valore normale dei beni, l`aliquota applicabile e la relativa imposta, ovvero il titolo di inapplicabilit? o esenzione IVA.

Con riferimento al caso in esame, si rinvengono diverse pronunce ministeriali, che in sintesi precisano quanto segue:

- RM 194/E del 17-6-2002: a differenza di quanto avviene per le cessioni a titolo oneroso di beni acquistati da privati, le estromissioni dal patrimonio aziendale con assegnazione ai soci rientrano nelle fattispecie previste dalla VI Direttiva CEE in materia di IVA, all`art. 5, par. 6. Di conseguenza, "un bene dell`impresa destinato all`uso privato dell`imprenditore o a finalit? estranee non deve essere assoggettato ad imposta qualora tale bene non abbia consentito la deduzione dell`IVA in ragione del suo acquisto presso un soggetto che non ha la qualit? di soggetto passivo."
- Analoga conclusione ? stata raggiunta con RM 28/E del 17-4-1998
- E` tuttavia da considerare che se sull`immobile sono state sostenute- successivamente al 31 dicembre 1997 - spese di ampliamento, manutenzione e riparazione che abbiano consentito la detrazione dell`imposta, se le stesse siano incrementative del valore del bene e non abbiano esaurito la propria utilit?, ? obbligatorio effettuare la rettifica della detrazione IVA ai sensi dell`art. 19-bis2, come specificato dalla Circolare 9/2002 e 40/E/2002.


In conclusione, nel caso specifico sottopostoci, si pu? concludere che l`IVA non risulta applicabile alla fattispecie di assegnazione al socio dell`immobile, non trattandosi di operazione assimilata ad una cessione. Conseguentemente, non sussistono obblighi di fatturazione e liquidazione dell`imposta.

Si raccomanda infine di verificare l`esistenza di spese di manutenzione ecc. inerenti all`immobile che rientrino nella fattispecie su indicata, con conseguente obbligo di rettifica della detrazione IVA precedentemente effettuata e versamento della relativa imposta in dichiarazione annuale.